Qu’est-ce qu’une société civile immobilière, ou SCI, et surtout comment l’optimiser !
Dans cet article je vais aborder 3 points.
1. Qu’est-ce qu’une SCI ?
2. A quoi peut servir la constitution d’une SCI, en dehors de la gestion évidente des biens immobiliers ?
3. Le recours à l’avocat dans la constitution et le suivi de la SCI ?
Résumé de l’article, aux regards des nombreuses règles juridiques et fiscales, et surtout de leurs évolutions constantes, l’optimisation d’une SCI passe nécessairement par le recours à un professionnel du droit. En tant qu’avocat et ayant fait un doctorat sur la SCI, je me tiens à votre disposition, en cas de besoin.
1. Qu’est-ce qu’une SCI ?
-La société civile immobilière, encore appelée SCI, a pour objet l’administration et la gestion d’un ou plusieurs immeubles bâtis ou non, apportés par les associés (en propriété ou en jouissance) ou acquis par la société. C’est dans ce cadre que la société pourra ensuite procéder à la gestion puis à la location des biens immobiliers ou à leur mise à disposition au profit des associés.
-Plusieurs formes d’SCI existent :
- Les SCI de gestions patrimoniales, celles qui nous intéressent ;
- Les sociétés civiles de construction vente ;
- Les sociétés civiles d’attribution ;
- Les sociétés civiles d’attribution d’immeubles en jouissance à temps partagé ;
- Les sociétés civiles de placement immobilier (appelées également SCPI).
-Quel que soit sa forme, elle se constitue, sauf cas particuliers, en général des éléments suivants :
- Nécessité d’avoir au moins 2 associés (en général majeurs mais peuvent être mineurs, sous tutelles ou sous curatelles sous réserve de respecter certaines précautions telles que : autorisation du juge, autorisation du conseil de famille ou assistance du curateur)
- Rédaction des statuts (en la forme authentique si apport d’immeuble des émoluments de notaire sont à prévoir, en l’absence d’apport d’immeuble la forme authentique n’est pas obligatoire) ;
- Immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) ;
- Déclaration du bénéficiaire effectif (si par exemple un associé détient plus de 25 % du capital ou des droits de vote, ou de contrôle sur les organes de gestion, administration, direction…).
2. A quoi peut servir la constitution d’une SCI, en dehors de la gestion évidente des biens immobiliers ?
Sans vouloir prétendre à l’exhaustivité, au moins trois raisons peuvent être avancées :
-L’optimisation du patrimoine, notamment vis-à-vis du fisc
-La protection de son patrimoine vis-à-vis des créanciers, hors fisc.
-La mise en place de stratégies matrimoniales et/ou successorales au sein du couple, ou encore vis à vis d’héritiers présents, grâce à des techniques tels que le démembrement, ou la donation de parts sociales avant cession.
3. Le recours à l’avocat dans la constitution et le suivi de la SCI ?
A titre d’exemples, au moins trois apports peuvent être avancés. L’avocat est en mesure de vous apporter une plus-value dans : le choix stratégique du montage et le choix de la fiscalité, la rédaction des statuts personnalisés et le suivi administratif de la société.
-La stratégie dans le choix du montage et le choix de la fiscalité
Concernant le choix du montage, il faut reconnaitre que les montages sont nombreux et varient essentiellement en fonction des objectifs poursuivis par les associés de la SCI. Les exemples d’objectifs les plus répandus demeurent la transmission de son patrimoine ou encore la gestion optimale de son patrimoine immobilier (sans objectif de le transmettre).
Le montage le plus connus reste celui de la SCI combinée à une société d’exploitation de type SARL, SAS…
Toutefois, il est tout à fait possible de recourir à des montages beaucoup plus fins dans l’optique d’optimiser une SCI, et surtout d’atteindre les objectifs fixés par les associés.
Quelques exemples d’utilisation d’une SCI.
- SCI et stabilisation de la gestion du patrimoine d’un couple en situation de crise,
- SCI et stabilisation de la gestion des pouvoirs sur les biens d’un couple non marié (dans une optique de sécurité financière du survivant du couple),
- SCI et pacte de préférence, pour la gestion des pouvoirs sur les biens entre associés autres qu’un couple,
- SCI et contournement légal du droit des successions (indivision, réserve héréditaire…), ou pour privilégier un héritier par rapport à une autre réservataire …,
- SCI à capital faible et mais dotée d’un fort compte courant d’associés,
- SCI et mise en garantie des comptes courants d’associés,
- SCI et utilisation optimisée du compte de réserve de la société,
- SCI et Holding animatrice ou passive,
Concernant la fiscalité, l’avocat peut par exemple vous aider à choisir judicieusement entre les points suivants :
- SCI en location meublée ou location nue
- SCI à l’IS ou à l’IR, quel choix de régime fiscal opérer pour la déclaration impôt le choix par défaut étant IR.
- SCI combinée à la loi Pinel : permet de défiscaliser en investissant dans le neuf
- SCI combinée à la loi denormandie : permet de bénéficier d’une réduction d’impôt si vous réalisez un investissement locatif dans un quartier ancien dégradé. Le logement doit être notamment situé dans certaines communes.
-La rédaction des statuts personnalisés dans un objectif prédéfini.
Là encore, il conviendra de se focaliser sur les objectifs souhaités par les associés pour recourir à des techniques telles que :
- La transmission optimisée des parts de la SCI, en recourant à la technique dite de la golden Share.
- L’utilisation optimisée du capital de la société par le biais des statuts : le cas notamment de la libération différée du capital social
- L’inclusion de clauses de répartition inégale de bénéfice de la société.
- La clause de majoration croisée de dividendes et de boni de liquidation
L’avocat vous conseillera le choix opportun. J’attire dès lors votre attention sur les statuts téléchargeables sur internet, contre une certaine rémunération, dans la mesure où les mêmes statuts étant présentés à tout le monde, la sécurité juridique de la société ne saurait par conséquent être garantie d’un point de vue patrimonial ou fiscal. Par ailleurs, bien souvent, les clauses énumérées ci-dessus y seront absentes, vous privant ainsi de toutes les possibilités qu’une SCI pourrait vous apporter.
-Le suivi administratif de la société.
Enfin, au regard de l’évolution de la loi et de la multiplication des contraintes légales et fiscales, l’avocat, professionnel du droit, est à même de suivre la SCI tout au long de son existence, afin de réajuster les optimisations mises en place par les associés.
L’apport de l’avocat pourra néanmoins également se cantonner à la gestion administratives et légale de la SCI, lorsqu’il sera question par exemple :
- D’établir un dépôt des comptes annuels et des documents connexes annuel auprès du greffe du tribunal de commerce.
- Réaliser les actes de la vie courante de la société tels que : la cession de parts, la modification des statuts, les assemblées générales…
En résumé, aux regards des nombreuses règles juridiques et fiscales, et surtout de leurs évolutions constantes, l’optimisation d’une SCI passe nécessairement par le recours à un professionnel du droit. En tant qu’avocat et ayant fait un doctorat sur la SCI, je me tiens à votre disposition, en cas de besoin.
Maître BEN AYDI Hamou
Avocat à Lyon
Docteur en Droit , Droit des sociétés, Droit des affaires
Droit de l’immobilier, Droit de la consommation
06 52 65 95 80
benaydiavocat@gmail.com