Loyers covid et bail commercial : locataires, vous avez la possibilité de demander le remboursement ou l’effacement des loyers impayés !
Dans le contexte de crise sanitaire que nous connaissons tous, lorsque le preneur d’un bail commercial reçoit un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, bien souvent il envisage des négociations afin de pouvoir s’acquitter de sa dette.
Cependant, cette négociation n’est pas toujours possible au regard du bailleur s’il ne consent à aucune concession, car pleinement dans son droit de réclamer les sommes dues au titre des loyers impayés.
Dans ces conditions, cette situation se termine généralement devant les tribunaux.
En ce qui concerne ces derniers, il est vrai qu’ils sont majoritairement en faveur des bailleurs au regard des nombreuses décisions intervenues jusqu’à présent. En effet, les arguments soulevés par les locataires (débiteurs), pour réclamer le non-paiement des loyers covid, sont quasi systématiquement écartés lorsqu’ils mettent en avant des arguments juridiques tel que :
- La force majeure,
- L’obligation de délivrance des locaux du bailleur,
- L’exception d’inexécution,
- La perte de la chose louée,
- L’équité,
- L’absence de validité du commandement de payer compte tenu de l’absence d’exigibilité des loyers durant la période de confinement,
On observe toutefois, un début de retournement de situation puisque certains tribunaux prononcent des décisions en faveur des locataires. Certes ces décisions sont encore peu nombreuses. Elles ont néanmoins le mérite de s’étoffer avec le temps qui passe.
C’est ainsi que deux décisions récentes viennent s’ajouter à cette jurisprudence en faveur des locataires. Il s’agit d’une décision du tribunal de Béthune en date du 12 avril 2022, n°20/02378, et d’une autre de la cour d’appel de Paris en date du 21 avril 2022, n°21/17272.
Ces deux décisions se sont fondées sur l’argument de la perte de la chose louée durant la fermeture administrative liée à la covid 19, pour faire droit aux demandes des locataires liés par un bail commercial.
Après lecture de ces décisions, on comprend qu’il faut toutefois respecter des conditions afin d’accroître ses chances d’être entendu devant la justice. Ces conditions sont les suivantes :
- les mesures gouvernementales doivent empêcher pendant une durée limitée mais de manière absolue la réception de client par le locataire qui exerce son activité commerciale dans les locaux donnés à bail, et dont l’activité n’est pas considérée comme essentielle.
- le locataire ne doit pas avoir eu recours au système du « click & collect », à tout le moins pour la première période de confinement.
- il faut pouvoir justifier de l’impossibilité juridique absolue et temporaire pour le locataire d’user de la chose louée entre le 15 mars 2020 et le 11 mai 2020 (premier trimestre 2020) au regard des mesures prises, impossibilité qui équivaut à une perte de la chose louée au sens de l’article 1722 du Code civil.
Si vous réunissez ces conditions, vous avez la possibilité de réclamer :
- soit une réduction judiciaire du montant des impayés réclamés par votre bailleur,
- soit le remboursement des sommes déjà payées correspondant au premier trimestre 2020.
- soit encore l’effacement totale de la dette restante surtout si elle concerne le premier trimestre 2020.
Cependant, j’attire votre attention sur le fait que pour pourvoir déposer cette demande auprès des tribunaux, il faut d’abord s’acquitter de montant réclamé par le biais du commandement de payer dans les délais prévus par ledit commandement (en générale 1 mois en matière commerciale). Ensuite, il sera possible de faire votre demande.
Soulignons, à titre d’exception, que si l’impayé ne concerne que la période du 15 mars 2020 au 11 mai 2020, il sera quand même possible de soutenir devant les juridictions que les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire sont apurées de sorte que la clause résolutoire ne peut avoir d’effet. En conséquence, il y a de fortes chances que le locataire soit délivré du paiement des loyers par la justice.
Si vous êtes locataire d’un bail commercial, que vous ayez déjà réglé les loyers relatifs à la période Covid ou qu’ils constituent des arriérés à votre passif, et que vous souhaitez être accompagné pour apprécier vos chances d’être remboursé ou d’obtenir d’éventuel effacement d’impayés, je reste à votre disposition.
Maître BEN AYDI Hamou
Avocat